Novo modelo de crédito imobiliário: Caixa volta a financiar 80% e teto do SFH sobe para R$ 2,25 milhões

Por Fernanda Ladvig Ell · 23/10/2025

Depois de quase um ano de crédito mais apertado, chegou uma notícia boa para quem quer comprar imóvel: no dia 10 de outubro, o governo anunciou um novo modelo de crédito imobiliário, e no mesmo dia a Caixa informou que volta a financiar até 80% do valor do imóvel pelo SBPE.

Vou explicar o que mudou, por que isso importa e o que muda (ou não) para quem compra pelo Minha Casa Minha Vida.

O problema: a poupança está encolhendo

O financiamento pelo SBPE usa o dinheiro da poupança. E a poupança vem perdendo recursos: só em setembro, os saques superaram os depósitos em R$ 15 bilhões, o terceiro mês seguido no negativo. No ano, a saída líquida já passava de R$ 78 bilhões.

Com a Selic em 15% ao ano (mantida pelo Banco Central em 17 de setembro), outras aplicações rendem mais, e o dinheiro sai da poupança. Menos dinheiro na poupança significa menos crédito para comprar imóvel. Não é à toa que, desde novembro de 2024, a Caixa financiava no máximo 70%.

O que muda com o novo modelo

As regras saíram em resoluções do Conselho Monetário Nacional e do Banco Central, publicadas em 13 de outubro. Resumindo:

• Como era: de cada R$ 100 da poupança, R$ 65 tinham de ir para habitação, R$ 20 ficavam parados no Banco Central (o "compulsório") e R$ 15 eram livres.
• Como fica: o compulsório vai sendo eliminado aos poucos, e o banco que empresta mais para habitação pode liberar parte do dinheiro que estava parado. A transição vai até 2027.
• Impacto estimado pelo Banco Central: cerca de R$ 111 bilhões em crédito imobiliário no primeiro ano, mais de R$ 50 bilhões além do modelo antigo.
• Teto do SFH: o valor máximo do imóvel no Sistema Financeiro da Habitação subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, o primeiro reajuste desde 2018.

Caixa volta aos 80%

Na prática, o efeito mais imediato é este: desde 13 de outubro, a Caixa voltou a financiar até 80% do imóvel na tabela SAC (70% na Price). A entrada mínima volta a ser de 20%.

Num imóvel de R$ 400 mil, a entrada mínima no SAC cai de R$ 120 mil para R$ 80 mil. Para muitas famílias, é a diferença entre conseguir ou não comprar agora. A Caixa estima pelo menos R$ 20 bilhões em novos financiamentos até o fim de 2026.

E o Minha Casa Minha Vida?

O Minha Casa Minha Vida usa principalmente o FGTS e não depende dessas regras. Ele continua sendo o melhor caminho para quem se enquadra:

• Faixa 3: renda até R$ 8.600, imóvel até R$ 350 mil, juros de 8,16% ao ano (7,66% com FGTS);
• Faixa 4: renda até R$ 12 mil, imóvel até R$ 500 mil, juros de 10% ao ano.

Quem tem renda acima de R$ 12 mil, ou quer um imóvel acima dos tetos do programa, é quem mais ganha com a volta dos 80% no SBPE.

Os preços continuam subindo

Um dado para ficar de olho: o índice FipeZap mostrou alta de 0,57% em setembro no preço de venda dos imóveis, e de 6,89% em 12 meses, acima da inflação do período (5,17%). Ou seja, esperar costuma sair caro.

Meu conselho

1. Refaça a simulação, principalmente se no último ano a entrada de 30% tinha travado o seu plano.
2. Compare SBPE e Minha Casa Minha Vida, que podem ter juros bem diferentes para a mesma renda.
3. Separe a documentação para não perder tempo quando o imóvel certo aparecer.

Quer saber como fica no seu caso? Me chame no WhatsApp que eu faço a conta com você.

Fontes

• Veja como vai funcionar o novo modelo de financiamento de crédito imobiliário (CNN Brasil, 10/10/2025)
• Presidente Lula anuncia novo modelo de crédito imobiliário (Planalto, 10/10/2025)
• Caixa volta a financiar até 80% do valor de imóveis (CNN Brasil, 10/10/2025)
• Poupança tem retirada líquida de R$ 15 bilhões em setembro (Agência Brasil, 08/10/2025)
• Copom mantém taxa básica de juros em 15% ao ano (Agência Brasil, 17/09/2025)
• Preços de imóveis sobem 0,57% em setembro, segundo o FipeZap (InfoMoney, 01/10/2025)